浙系房企龙头绿城被迫“高周转”?

杨玲玲 石英婧2018-07-15 05:35:19来源:中国经营报

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??近日,一则加速资金回笼的内部通知将浙系房企龙头绿城中国控股有限公司(03900.HK,以下简称“绿城中国”)推上了舆论的风口浪尖。

??根据媒体报道,一份从绿城内部流传出来的备忘录称,绿城将要求员工加快销售,加速资金回笼,坚决执行“早销、多销、快销”的策略,加大应收款项催收力度。该份备忘录显示,绿城接下来还将“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

??针对公司业绩发展以及快周转策略,《中国经营报》记者致电致函绿城中国相关负责人,对方回函表示:“近年来,为了适应行业和市场的变化,绿城中国在力保产品品质的基础上,提出了进一步加强经营意识、提高周转率的运营要求。通过定期组织各项目公司盘点供货、销售、回款等举措,有效保障公司经营指标的达成。”

??绿城祭出高周转大招

??随着行业马太效应凸显,融资压力提升,房企纷纷祭出高周转大招,希望通过提高周转速度加快资金周转率,实现以更少资金撬动更大规模。

??近日,一向以品质著称的绿城中国内部流传出一份备忘录,其要求员工加快销售,坚决执行“早销、多销、快销”的策略。加大应收款项催收力度,“倾尽一切努力”获得受限价政策影响项目的预售许可证;对于不受限价政策影响的项目,要争取把原计划2019年供货的房源提前至2018年开盘销售,严格控制付款。

??对此,绿城中国相关负责人回复记者称:“关于公司内源性现金流管控的安排是每半年度进行的常规管理动作。目前公司日均账面资金不低于500亿元,现金充裕、安全,远超公司未来一年内到期有息负债。公司各方面资信状况持续向好,近半年来的各类融资成本均处于行业较好水平,不但完全满足公司正常经营需要,而且能够有力保障公司的发展需求。”

??不过,对于绿城中国而言,虽然销售规模持续增长,但周转脚步变缓却是不争的事实。根据亿翰智库统计,2017年,绿城中国的存货周转率为0.31,而2017年榜单TOP100企业中,平均存货周转率为0.35,其中,TOP1~20企业2017年平均存货周转率为0.61。同时,从总资产周转率来看,绿城中国的总资产周转率0.208,而2017年榜单TOP100企业平均总资产周转率为0.25,其中,TOP20企业中2017年平均总资产周转率为0.41。

??另外记者注意到,绿城中国2015年资产负债率为74.63%,2016年资产负债率为76.84%,2017年资产负债率为80.16%。,资产负债率一直处于上升趋势。

??“这里的负债率数据是按照一般的负债率计算的(即含预收账款),但是房地产行业情况特殊,未交付楼盘预售期的预售款是作为预收账款的一部分计入负债类科目。按照行业一般算法,统计资产负债率时都不将预收账款计算在内。剔除掉预收账款之后,绿城中国的负债率是逐年下降的,2016年为54.2%,2017年为52.2%;另外,2017年绿城中国净资产负债率达到46.4%,同比下降11.7%,处于行业较好水平。”绿城中国方面表示。

??2018年,房地产政策延续了2017年的强调控,在限价、限售、限贷、限购等调控措施的基础上,楼市调控围绕打击炒房等现象进行升级。近期,上海、长沙、西安、杭州等城市开始对公司购房进行约束。绿城中国项目多位于调控重点城市,受限购、限价等政策影响,是否会影响到入市进度和资金回笼?

??“我们认为,当前限制企业购房对市场是起到正面引导作用的,对杜绝部分城市购房乱象有一定帮助,是有其必要性和合理性的。”绿城中国相关负责人回复称,在绿城进入的一二线城市中,当前平均供销比已经低于6个月,客户需求远大于市场供应能力,企业客户比重可以忽略不计;在布局的三四线城市中,企业购房行为几乎没有,所以切断企业购房对绿城没有影响。

??同时,绿城中国方面回函表示,目前来看,限购对于减缓供需矛盾有帮助,可以排除部分投机客户,但由于市场行情较好,对于当前销售影响不大。“至于限价政策,由于绿城2016年开始实施逆周期拿地战略,获取的土地性价比较高,因此我们不会因为限价放缓入市进度,会坚持既定的开发计划。”

??易居智库研究中心研究总监严跃进表示,高周转的模式要警惕单纯的规模至上思路。企业在积极进取的同时还需避免“大跃进”。例如盲目定指标、压缩工期,制定奖惩刺激销售往往是欲速则不达,尤其是对于产品质量和品质风险的控制。

??品质与速度的平衡难题

??据报道,绿城中国早期的资金来源主要依赖银行贷款等途径,但由于政策调控频繁,不太重视财务管控能力,早期的规模扩张主要依赖于高杠杆负债,这使得当时的绿城中国资金链频繁告警。从2008年到2015年,绿城中国接连遭遇多次困难。

??兴业证券2016年研究报告显示,绿城中国由于前几年在产品设计、土地收购上的策略失误,延误了发展时机。但中交集团成为公司第一大股东后,公司进行一系列的转型动作,逐步去化三四线城市的项目,回归核心的 15 个一二线城市,产品设计贴近市场需求,推出“轻资产”模式的代建管理服务。另外,中交集团还能带来财务上的支持。绿城的转型任重道远。

??回顾近几年的发展历程,绿城一方面坚持去化三四线城市的存货,一方面也在进行组织架构的调整。

??近日记者获悉,绿城中国内部进行了架构和人员的调整,明确了轻重资产战略,即十一大重资产公司和五大轻资产公司布局落地。业内人士分析认为,从绿城中国此次调整内容来看,大股东中交对该公司掌控进一步强化。同时,五大轻资产公司的落地也是绿城中国轻资产转型的体现,最终目的是要谋求独立上市。

??“五大轻资产公司的落地并非意在谋求上市。”绿城中国方面否认称,公司轻资产板块中,绿城资产集团、绿城管理集团、绿城生活集团均为已有产业,新增雄安公司和绿城房屋科技集团共同形成五大轻资产模块。绿城中国提升轻资产权重,是希望在“轻重并举”的发展导向下,推动公司发展动能从对资源、资金的高度依赖向依靠团队、品牌、专业能力转变,同时不断提升公司的风险管控能力,减少房地产行业周期性波动对公司的影响。

??的确,行业的周期性波动会对企业带来较大影响。当前调整政策未见松懈,行业的规模增速却在逐渐下滑。根据克而瑞公布的销售数据统计发现,TOP30房企中公布了销售目标的20家房企,2018年上半年仅有8家房企的目标完成率达到50%;上述20家房企中,有14家房企2018年销售目标同比增速较2017年实际销售同比增速出现下降。

??与之相对应的,根据同策研究院监测,2018年6月,40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计506.85亿元,虽然环比5月(451.17亿元)增加了12.34%,但5月房企融资出现“骤降”。目前房企融资总额依然低位运行,不及去年水平。

??市场观察人士认为,绿城中国等众多房企推动“快周转”动作,预示着资金问题再度成为地产行业的焦虑之所在。各企业希望通过加速周转、加快资金回笼来缓解调控带来的冲击,并在规模加速跑中赢得一席之地,然而与之矛盾的是,限售限价环境下项目的去化承压,且如何平衡品质与速度之间的关系也成为一道难题。

??快周转之下,将品质视为生命的绿城是否会逐渐失守品质底线,行业进入规模竞争时代后,绿城又将走向何方,仍有待时间去检验。

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