接连融资“输血”项目 格力地产难破扩张缓慢困局

许永红 童海华 ?赵毅2018-07-16 09:34:22来源:中国经营报

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??2018年格力地产股份有限公司(以下简称“格力地产”)接连不断融资为旗下在建项目“输血”。

??近日,格力地产称,总额不超过12亿元公司债券已获得中国证监会核准批复。而在早前,格力地产已发行多笔公司债券和中期票据,发行规模合计逾26亿元,而且利率从6.8%上升至7.5%,资金主要用于项目建设。

??值得关注的是,尽管上市多年,格力地产的销售规模依然较小,协议销售金额从2016年的32亿元大幅下滑至2017年的18亿元,市场布局也仅限于珠海、重庆、上海等几个城市。另外,格力地产近年经营活动现金流量净额持续为负,短期内还需要偿还一定债务。按照格力地产的规划,2018~2020年在建及拟建项目计划投资 82亿元。

??受访业内人士表示,房企的融资环境目前正在收紧,而相比大型房企,规模较小的房企在资金、资源、品牌等方面处于劣势。对于上述情况,《中国经营报》记者致函采访格力地产方面,截至发稿时未获相关回复。

??融资接连不断

??日前,格力地产发布公告称,关于公司向合格投资者公开发行公司债券已获得中国证监会核准批复。

??公告披露,中国证监会核准格力地产向合格投资者公开发行面值总额不超过12亿元的公司债券。本次债券采用分期发行方式,首期发行自中国证监会核准发行之日起12个月内完成;其余各期债券发行,自中国证监会核准发行之日起24个月内完成。

??进入2018年,格力地产在融资方面动作频频。早在2018年4月,格力地产表示将采取分期发行方式面向合格投资者非公开发行总额不超过30亿元的公司债券。5月初,该公司债券第一期实际募集发行规模为10.2亿元,票面利率为7.5%,为5年期。

??在2017年,格力地产曾向中国银行间市场交易商协会(以下简称“交易商协会”)注册发行总额不超过28亿元的中期票据,2年内有效。进入2018年,该中期票据的发行开始紧密推进。

??2018年4月,格力地产先后发行两期中期票据。其中,格力地产先是在4月3日发行第一期中期票据,发行规模为5亿元,期限3年,票面利率为6.94%;4月23日,又发行第二期中期票据,发行规模为5亿元,期限3年,票面利率为6.8%。

??记者查阅中国货币网发现,格力地产上述中期票据第三期已在6月25日发行,发行规模上升至6亿元,期限3年,而票面利率则为7.5%,要高于前两期。

??值得一提的是,尽管上述中期票据额度仍有12亿元未发行,但格力地产意欲进一步扩大融资规模。其在5月31日发布公告称,公司拟向交易商协会申请注册发行总额不超过30 亿元的长期限含权中期票据,主要用于补充公司流动资金、项目建设及其他符合国家法律法规及政策的企业经营活动,具体用途及金额比例根据公司实际需求情况确定。

??资金持续承压

??格力地产接连融资与自身资金压力不无关系。

??在第三期中期票据募集说明书中,格力地产表示,根据人民银行颁布的《流动资金贷款管理暂行办法》进行测算,假设2018年格力地产的房产销售收入与2017年相比,增长率为10%,对应的营运资金量则为 167.01 亿元,扣除现有流动资金贷款及其他融资 51.53 亿元及借款人自有资金,格力地产的短期资金缺口为119.7亿元。此外,根据格力地产的规划,2018~2020年在建及拟建项目计划投资 82.44 亿元。

??记者注意到,格力地产上述共计28亿元中期票据的资金用途,8亿元用于补充本部及下属公司的营运资金,其余20亿元用于归还本部及下属公司存量债务及项目建设。而目前发行的三期中期票据共计16亿元,其中4.8亿元补充公司营运资金,余下则用于上海住宅项目的建设。

??截至2018年3月末,格力地产的货币资金虽有24亿元,但银行未使用额度较小。格力地产获得银行授信额度合计67亿元,已使用额度58亿元,使用率为86.73%,尚未使用的授信余额仅有9亿元。

??总体来看,格力地产的资产负债率为71%,负债水平相对不高,但短期内需要偿还一定的债务。截至 2018 年 3 月末的主要债务余额为 141.99 亿元,主要包括短期借款 1.5 亿元,一年期到期的非流动负债 24.1亿元,长期借款70.28 亿元和应付债券 46.11亿元。

??此外,在2015~2017年及2018年第一季度,格力地产的经营活动现金流量净额分别为2亿元、-12亿元、-21亿元和-4亿元,投资活动产生的现金流量净额也是处于负值状况。

??需要注意的是,在融资监管趋严以及渠道收紧的形势下,目前房企融资环境并不乐观,亟待缓解资金压力的格力地产在融资方面或将迎来一定挑战。

??“从融资渠道来说,地产公司的融资渠道主要分为银行、国内债券、海外债券、配售(上市公司)ABS、非标和信托等。”国泰君安分析师刘斐凡向记者分析称,“银行贷款方面,大型房企还是比较畅通,不具备持续经营的小地产公司则不太容易。”

??“债券方面,国内债券市场违约不断导致发行成本很高,不是很好发,海外债这一块受制于发改委前段时间的表态,应该是存量可做,增量很难做。ABS是支持的,体量也是万亿规模,这一块地产公司做的越来越多。非标和信托因为资管新规,增量很难了。”刘斐凡表示。

??销售额大幅缩减

??资料显示,格力地产以房地产开发与销售为主业,同时向相关产业经济延伸,逐步搭建“房地产业、口岸经济产业、海洋经济产业以及现代服务业、现代金融业并行发展”的“3+2”产业格局。

??不过,从近年营业收入情况来看,房地产业务依然是格力地产的主打业务。2017年,格力地产实现营业收入 31.3亿元,而房地产行业收入就达29.69亿元,在总营业收入中占比95%。这一比重在2015年和2016年逾97%。而从地区来看,珠海在2017年的营业收入就达31.1亿元,可见格力地产在全国布局推进缓慢。

??2015 ~2017年,格力地产营业收入分别为25.4亿元、31.2亿元、31.3亿元,增长呈现放缓态势。近年房地产销售业绩则出现明显下滑,2015~2017年的协议销售面积分别为16.22 万平方米、15.21万平方米、6.3万平方米;协议销售金额分别为 31.02 亿元、32.36 亿元、18.42 亿元,缩减近乎一半。

??房地产销售陡然下跌之外,新货供应也出现明显不足。截至 2018年3月末,格力地产在售房地产项目主要包括珠海的格力广场、格力海岸以及平沙项目,总可售面积 90.91万平方米,已售面积 56.79 万平方米,剩余可售面积 34.12万平方米。

??从2017年财报披露的信息来看,格力地产持有待开发土地的区域仅有珠海和重庆,规划计容建筑面积分别为95.3万平方米、77.6万平方米,合计172.9万平方米。而截至2018年3月末,格力地产在建项目8个,规划面积合计121.37万平方米,拟建项目8个,总建筑面积127.96 万平方米,主要分布在珠海、上海及重庆等城市。

??相比众多竞逐销售规模的房企,格力地产的规模依然较小,而且全国化布局较为缓慢。在市场集中度不断攀升的背景下,资深地产专家刘忠岭对记者表示,相比大型房企,规模较小的中小型房企在资金、资源、品牌等方面处于劣势,这些房企资金量小,融资难度大,资源较少。“房企拥有一定销售规模才能实现规模经营,降低成本,从而在市场中占据有利地位。”

??克而瑞研究中心日前发布的报告显示,2018年上半年,TOP200各梯队房企销售金额集中度均有较大幅度的提升。其中,TOP100房企权益销售金额的集中度达到了56.2%。未来,随着行业集中度更高,市场资源和份额也将更向大型品牌房企靠拢。

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